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アメリカでこの仕組みを利用した証券化が、「リート」 (RealEstateInvestmentTrust)です。
日本でもファンド型の証券化が制度化されます。
証券の種類　流動化型の証券化では、特定の資産（アセット)について、その資産をもつ企業(Originator、オリジネ一夕、原資産保有者と訳されます)から権利を譲り受けた器が、譲り受けた資産を裏付けにして証券を発行します(注4)。
証券の価値は特定の資産に対応しますので、このような証券をABS (Asset Backed Securities、資産対応証券)といいます(注5)。
　これに対して、ファンド型の証券は、特定の資産に対応する証券ではなく、ファンドへの出資、貸付を表す証券です。
第1章　不動産証券化の現在 > 流動化型○ 広義の証券化ファンド型× 投資家数と投資額　実物不動産への投資では、少数投資家が大きな金額を投資します(図3)。
　流動化型証券では、実物不動産と比べて、数多くの投資家の小さな金額の投資を可能にします。
　ただそれでも流動化型証券は特定した不動産の権利の投資ですので、投資家にある程度の知識や判断力が求められます。
ところが、ファンド型になると、ファンドに関するガイドラインと運用専門家を信頼するだけで投資ができるので、専門知識がなくても投資が可能です。
　従って、ファンド型証券では、流動化型に比較しても、より多数の投資家が、より小口の投資をすることができるようになります。
第1章　不動産証券化の現在 流動化型証券化資産流動化商品資産流動化型スキ-ムファンド型証券化資産運用型商品資産運用型スキ-ム注1 :不動産シンジケ-ション協議会「2000不動産共同投資ハンドブック」 6頁注2 :不動産シンジケ-ション協議会「2000不動産共同投資ハンドブック」8頁では、不動産証券化商品を「はじめに資産ありき」の資産流動化商品と、 「はじめにお金ありき」の資産運用型商品の２つがあるとしています。
また新しい金融の流れに関する懇談会や金融審議会では、集団投資スキームについて、特定の資産を投資家の唯一の拠り所とする「資産流動化型」と、投資判断の裁量を専門家に委ね資産の入れ替えも認める「資産運用型」に整理しています。
本書では、不動産投資ファンドという言葉がこれから一般化すると考え、 「資産運用型」ス　　　キームを、ファンド型の証券化と称しました(図4)。
注3 :証券取引法により有価証券と指定されたものを証券化商品として、証券取引法により指定されていない小口化商品と区別する考え方もあります(中央三井アセットマネジメント「この1冊でわかる不動産の証券化そのしくみと手法」中公論新社、 194頁)。
この考え方によると、不動産特定共同事業法に基づく匿名組合出資などは証券化には入らないこととなります。
本書では不動産特定共同事業も、証券と引き換えに投資を募るための集団投資スキームであることから、証券化の-類型としました。
　また本文の流動化型証券化の定義は、不動産を処分する場合の処分型を念頭においていますが、処分型と事業型をあわせて流動化型ということとします。
　なお、処分型と事業型については、 3章3項64頁。
注4 :処分型の証券発行方法です。
注5 :処分型でも事業型でも、流動化型で発行される証券は、特定の資産が唯一の拠り所となるABSです。
収益確保の必要　投資家は収益を目的として証券を購入しますので、証券の収益感激資のポイントになります。
インフレ経済では将来の不動産価格の上昇(キャピタル益の主たる要素でしたが、日本経済は、不動産価格が上昇しないデフレ経済に入っています(注2)。
従って投資家の期待する収益は主として貸席まませ　ンカム・ゲイン)です。
証券化が成功するためには、賃料収入の確保が必要な条件です。
証券化の対象　一般に広い意味で資産の証券化の対象は、不動産所有権(共有持分権)と金銭債権です(注3) (図5)。
　不動産の証券化は、これらの対象資産のうち、不動産所有権(共有持分権)と不動産担保金銭債権を証券化することを意味します(注4)。
不動産担保金銭債権には、賃貸用資産取得の借入金と住宅ローンとがあります。
収益の源　不動産所有権(共有持分権)の証券化では、賃料が直接に収益となります。
証券化は、債務者からの元利金支払が収益であり、元利金裏払の源は、賃貸用資産では賃料、住宅ローン収入です。
　すなわち、不動産証券化対象資産のうち、住宅ローンを除くと、収益の源は、すべて賃料となります(図6)。
住宅ローンの証券化も、アメリカでは一般的ですし、日本でも発展するとみられています。
第1章　不動産証券化の現在　けれども賃料を源とする証券化は、より大きく将来性のあるものです。
本書では、賃料を源とする収益を目的とする不動産証券化の仕組みについて説明します。
著作権の証券化　ロックミュージシャンのＤ氏やＲ氏が、楽曲著作権のロイヤリティを証券化したことが話題になっています(福田政之「国際商事法務　Vol.28,No6」 655頁)。
　ロイヤリティとは、著作権などの知的所有権を利用するための対価をいいます。
安定的なキャッシュフローを生み出すことができ怒撫対価が安定している著作権であれば、投資対象としての適格があります。
　アメリカでは、すでに映画製作会社、作曲家グループ、服飾デザイナーなどのロイヤルティーの証券化が実現しています。
Ｄ氏債や、Ｒ氏債と同様に、日本でも、歌手や映画やデザイナーの名前のついた債券が発行される時がくるのかもしれません。
注1 :証券化の仕組みで重要なことは、 「キャッシュフロー、キャッシュフロー、そしてキャッシュフロー」といわれます(井出保夫著「入門の金融、証券化のしくみ」日本実業出版社、 12頁)。
注2 :将来の値上がりに期待して利息がつかない証券を「ゼロクーポン債」といいます。
ゼロクーポン債は特別な仕組みの中で利用されます。
注3 :安定的な収益が生み出されるのであれば、不動産と金銭債権以外でも、証券化は可能です。
注4 :金銭債権について、不動産担保金銭債権のほか、収益を生み出すものであればさまざまな対象を証券化により組み立てることが可能です。
リース料債権、自動車ローン債権、保証金返還請求権なども証券化されています。
　小口化商品　バブル期に小口化商品が始まりました(図7)。
オフィスビルやホテル、マンションなどの共有持分権を小口化商品として投資家に売り、共有持分権の割合に対応して投資家に賃料収入を配分する方式でした。
所有と経営の分離という近代的な不動産経営実現の第一歩の役割を果たしました。
　しかし、地価下落や杜撰な経営のため、小口化商品分譲事業者の倒産があいついだため、投資家の被害が社会問題となりました。
不動産特定共同事業法投資家保護が求められる中で、不動産特定共同事業法が平成6年6月公布、平成7年4月に施行されました。
この法律は投資家を保護するための法律であって、共同事業を進めるための法律ではありません。
しかし、不動産に関する共同事業が法により認められて、制度の基盤となったことには意義があります。
　施行から平成12年3月までに31件、募集総額1383億円が商品化されました(注1)0資産流動化法　不動産証券化を積極的に進めるために制定されたのが資産流動化法です。
当初、不良債権処理を念頭において、平成10年6月にSPC法(特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律)として公布、同年9月に施行されました。
ただ、内容、手続が利用しづらく、十分に活用されていなかったので、平成12年5月に法改正されました(注2)。

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